Uma questão que costuma ser delicada para o condomínio, a alteração de fachada é um tópico que fica fora da influência dos condôminos, mas que é de extrema importância para a administração condominial.
Existem uma série de considerações e leis que regem esse assunto, e o síndico e administrador responsáveis pela gestão do condomínio devem estar familiarizados com elas.
Além disso, todas as mudanças a serem feitas na fachada do condomínio devem ser aprovadas em Assembleia, notificando os condôminos mesmo que eles não tenham o poder de alterar a fachada como fazem reformas em seus apartamentos.
Apesar de ser um tema com muitas regras e detalhes, a alteração de fachada não precisa ser um assunto burocrático.
Para ajudar a sua gestão, a Nextin preparou um guia completo sobre alteração de fachada, com tudo o que diz a lei, bem como o que pode ou não ser feito.
Acompanhe até o final e boa leitura!
Definição de fachada e área comum
Antes de falarmos sobre alteração de fachada, é importante definir o que é considerado fachada em um condomínio.
Até porque muita gente confunde essa parte da estrutura predial com o conceito da área comum, entendendo-se que a fachada faz parte da área coletiva do condomínio, que recebe a influência dos moradores em suas considerações.
Vamos explorar melhor esses conceitos? Confira abaixo:
O que pode ser considerado fachada?
O conceito de fachada é toda a área visível das faces de um prédio.
Ela pode ser dividida em dois segmentos:
- fachada externa, que são a frente, lateral e fundos do prédio;
- fachada interna, que são:
- garagem;
- corredores;
- portas dos apartamentos;
- alguns outros espaços das áreas comuns.
Além disso, existem ainda outros elementos do condomínio que são considerados fachada:
- vidros;
- portas;
- janelas;
- esquadrias;
- paredes externas;
- portões de garagem;
- portões de entrada e de saída.
Todos esses elementos do condomínio estão sob a legislação de alteração de fachada, em caso de obra ou manutenção.
O que é área comum?
Já a área comum do condomínio é aquela que, compondo o prédio e suas instalações, é de uso e domínio comum a todos.
Em resumo: tudo o que está fora do apartamento, mas dentro das dependências do condomínio, e que os moradores fazem uso, é considerado área comum.
São exemplos de áreas comuns do condomínio:
- sauna;
- piscina;
- academia;
- lavanderia;
- churrasqueira;
- e demais espaços de uso coletivo.
Ainda, no próprio regimento interno do condomínio, é possível conferir o que o condomínio define como área comum e fachada, facilitando a consulta dessas definições para todos os moradores.
O que é caracterizado como alteração de fachada?
Foto: Reprodução/Internet
Segundo o Código Civil, a alteração de fachada está na lista de itens proibidos aos condôminos.
Entretanto, ainda existe muita dúvida sobre o que é tido como definição de alteração de fachada. Confira a lista:
Fechamento de varandas
A jurisprudência tem avaliado o fechamento de varandas como uma não-alteração na fachada do condomínio, e o motivo principal é que esse tipo de reforma já se tornou comum em todo o Brasil.
Para a fachada não ficar prejudicada pelo fechamento, é preciso disciplinar as normas para tal mudança, com o intuito de preservar a harmonia arquitetônica e o padrão de segurança do condomínio, além de evitar demandas judiciais desnecessárias.
Uma vez aprovado o fechamento das varandas e quais procedimentos serão tomados, fica a cargo do condômino a decisão de aderir ou não ao fechamento.
Mas, se o desejo for aderir à decisão, ela deverá ser feita de acordo com o padrão discutido e aprovado em assembleia.
Retirada da porta de separação da sala X varanda
Uma vez que o condomínio definiu por envidraçar a varanda, a porta de separação entre a varanda e a sala deixa de ser fechada e, portanto, pode ser retirada ou não de acordo com o desejo do condômino.
Nesse caso, o condomínio não pode interferir na decisão.
Telas de proteção
Obviamente, adaptações com o objetivo de dar mais segurança aos moradores, tais como instalação de redes de proteção na sacada, não dependem de autorização do condomínio.
Entretanto, é possível criar uma padronização, como, por exemplo, manter a rede de proteção na cor branca.
Ao definir sua tonalidade, devem ser levadas em consideração as influências que a tela sofrerá pela poluição e pelo desgaste natural ao longo do tempo; logo, cores cinzas e escuras são mais apropriadas.
Porém, em várias convenções existe a proibição de implementar melhorias na fachada visando a segurança.
Nesse caso, as convenções estão equivocadas e não deverão ser seguidas.
Identificado esse problema, a solução seria convocar uma assembleia para alterar a convenção.
Persianas e cortinas
Mesmo o interior das varandas sendo uma unidade privativa, sua ampla visibilidade tem um grande impacto na fachada externa da edificação.
Portanto, as mudanças de tonalidade e a instalação de acessórios em seu interior podem ser padronizadas para garantir a unidade do condomínio.
Entretanto, uma convenção de condomínio não pode determinar que um condômino é obrigado a comprar uma cortina e, consequentemente, não pode restringir ninguém a adquirir um determinado modelo.
Cor das paredes internas e externas
A alteração de cor nas paredes internas e externas da varanda também é considerada uma alteração de fachada do prédio.
Vale lembrar que a pintura total do prédio pela mesma cor do projeto original não é proibida, porém, deve ser aprovada em assembleia – mas não por todos os condôminos.
Essa pintura é considerada uma melhoria para o prédio e não influencia os compradores na hora de tomarem sua decisão.
Elementos provisórios na varanda
Além de mudanças definitivas, como pintura e esquadrias, os condôminos precisam ficar atentos também a elementos provisórios que possam alterar a fachada do prédio, como varais para pendurar roupa, bicicletas que são guardadas na varanda, e afins.
Isso é considerado alteração de fachada e deve ser tratado entre o síndico e o condômino.
Pelo menos são situações mais simples de se resolver: basta solicitar que o condômino passe a armazenar esses objetos em outra parte do imóvel.
Placas e letreiros em janelas e marquise
Placas de “vende-se” e “aluga-se” em janelas e varandas, embora instaladas pelo lado interno da unidade privativa, provocam, mesmo que temporariamente, alteração da fachada do condomínio.
Em imóveis comerciais, existe o direito de instalar placas publicitárias, mas elas devem ser instaladas nos locais previstos no projeto, conforme padronização definida pelo Regimento Interno e regras municipais.
Toldo
Toldos são estruturas colocadas do lado de fora do apartamento e, por isso, não há dúvidas que irão constituir alteração de fachada.
Sendo assim, toldos só poderão ser instalados com aprovação unânime dos condôminos.
De qualquer forma, a instalação de um toldo deve ser bem analisada, pois a manutenção pode ser difícil e pode trazer risco aos membros do condomínio.
Esquadria e porta externa da unidade privativa
Alteração de fachada não abrange apenas o lado externo do condomínio.
Portas e maçanetas devem manter o padrão criado pelo arquiteto, que não deve sofrer alteração.
Essa regra vale até mesmo para edifícios com um apartamento por andar.
Por motivo de segurança, é comum o condômino requerer a troca das portas externas de sua unidade privativa por outras de material mais resistente, o que tem sido usual, não caracterizando alteração de fachada, desde que mantenha a mesma padronização arquitetônica, cor e tonalidade do projeto original.
É permitido mudar fachada de prédio?
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Por motivos que podem ser deliberados em assembleia, é permitido, sim, mudar a fachada de um prédio, desde que seguindo as regras previstas no regimento interno.
Além disso, qualquer alteração feita deve manter uma estética harmoniosa da construção e não deve causar nenhum tipo de discordância ou transtornos nas relações entre moradores.
Diferença entre alteração e mudança de fachada
Tudo o que citamos nos tópicos acima é considerado alteração da fachada do condomínio.
Qualquer mudança feita e que impacte o resultado visual do condomínio é considerada alteração, e deve ser feita apenas se aprovada em assembleia.
Multa por alteração de fachada
Como prevê o Código Civil, a alteração de fachada feita sem permissão discutida em assembleia pode gerar multa.
O valor é de até cinco vezes o valor pago de condomínio pelo morador.
Alteração de fachada: jurisprudência, regras e legislação
Para tratar de um tema tão delicado e que conta com muitas regras, obviamente existe uma legislação por trás, que rege todas as considerações acerca da alteração de fachada.
Confira abaixo o que o Código Civil diz acerca desse tema, com os principais tópicos da lei:
Da copropriedade da coisa comum
Tópico importante destacado no Código Civil, artigo 1.314 da lei 10.406/02, a copropriedade da coisa comum diz respeitos aos limites a serem cumpridos pelos condôminos no que diz respeito ao uso da edificação do condomínio.
O artigo destaca que cada condômino pode usar do espaço condominial de acordo com a sua destinação, mas sem fazer nenhum tipo de alteração, reivindicar posse para si ou terceiros, e não realizar ações sem o consentimento dos outros envolvidos.
Obrigações
Ainda citando o Código Civil, mais especificamente o artigo 1.315 da lei 10.406/02, o condomínio deve arcar com obrigações que, de acordo com citação do próprio artigo:
“O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.
Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.”
Da alteração da simetria arquitetônica da construção (Exemplos)
Por fim, o artigo 1.336 da lei 10.406/02 destaca os deveres dos condôminos com relação à simetria arquitetônica do prédio, que devem se atentar para NÃO:
- realizar obras que possam comprometer a estrutura da construção;
- alterar as cores e formas da fachada, bem como esquadrias e partes externas.
Isso quer dizer que o morador não pode realizar qualquer tipo de modificação na parte do seu apartamento que seja externa, e que prejudique a harmonia estética do condomínio.
Logo, é vedada a modificação em varandas, janelas e áreas afins.
Como aprovar ou permitir alterações de fachadas?
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Para executar mudanças na fachada do condomínio, é preciso seguir alguns critérios.
Os moradores devem se reunir em assembleia para uma discussão acerca das implicações dessa alteração, bem como oferecerem sugestões e até se imporem, se for o caso.
Lembrando que nenhuma alteração de fachada pode ser feita sem consideração prévia da assembleia condominial.
A alteração de fachada exige quórum por unanimidade dos condôminos?
O quórum para alteração de fachada deve contar com o mínimo de aprovação de ⅔ dos condôminos em assembleia condominial, que deve organizada e registrada em ata.
Nessa assembleia, inclusive, deve ser discutida de que forma essa alteração será feita, e que deve preservar o conjunto arquitetônico do condomínio e a opinião geral dos moradores.
Quais alterações são liberadas sem necessidade da aprovação de todos?
Existem algumas alterações condominiais que não precisam da aprovação coletiva para serem executadas.
Obras relacionadas à segurança condominial, por exemplo, são uma delas.
Ainda assim, é necessário consultar a Convenção do Condomínio para que essas alterações mais flexíveis estejam dentro do regimento previsto.
Conclusão
Agora você sabe quais as principais considerações e implicações acerca da alteração de fachada.
Por se tratar de um tema que impacta diretamente toda a estrutura predial e, ainda, a harmonia no condomínio, deve ser deliberado em reunião de assembleia e visando o bem-estar de todos os moradores.
Esperamos que esse artigo tenha ajudado você!
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Trabalhamos com redes de proteção em Florianópolis a mais de 20 anos….e achei muito interessante esta postagem meus parabéns…muito bom mesmo..