A Norma Brasileira é o conjunto de regras e diretrizes, responsável por padronizar diversos processos que envolvem a prestação de serviços no Brasil, bem como a produção de bens, e a NBR 16280 tem relação direta com condomínios residenciais.
Isso porque, essa norma descreve como deve funcionar as reformas em edificações e obras em condomínios, especificando quais regras devem ser seguidas, exigências que devem ser cumpridas, e demais considerações.
Todo síndico, administrador e gestor condominial deve estar ciente do que é listado na NBR 16280, como parte de uma boa administração do espaço e, principalmente, visando a segurança e bem-estar dos envolvidos em reformas no condomínio.
A última atualização da Norma Brasileira 16280 aconteceu em 2015, e traz informações fundamentais para que qualquer reforma em edifícios ocorra de acordo com a legislação.
Para que a sua gestão realize obras dentro das conformidades previstas, trouxemos aqui nesse artigo tudo sobre a NBR 16280, e as principais informações acerca dessa obra.
Acompanhe o conteúdo abaixo e tire todas as suas dúvidas.
Boa leitura!
O que é a NBR 16280?
Vamos começar com os conceitos básicos acerca dessa norma?
A Norma Brasileira de número 16280 é a que descreve como devem acontecer reformas em edificações, o que abrange obras em condomínios.
Essa norma, promulgada pela ABNT, determina que, dentre uma série de considerações, todas as obras e reformas a serem executadas dentro do condomínio, devem, obrigatoriamente, passar pelo aval do síndico responsável.
Em casos mais específicos, essas obras devem, ainda, receber a análise e aprovação de um engenheiro ou arquiteto, a depender do porte da reforma.
O que diz a norma NBR 16280?
Essa Norma Brasileira é de conhecimento obrigatório para síndicos e administradores em seu período de gestão, cuja responsabilidade é garantir a realização de obras de maneira consciente e segura para todos os envolvidos no espaço.
Na NBR 16280, fica descrito que toda obra em condomínios deve ser examinada, planejada, além de receber análises técnicas de acordo com cada execução.
Ainda, toda obra deve ter suas características de execução descritas, além de receber supervisão técnica em todas as etapas cabíveis.
São outros requisitos dessa norma:
- garantir a segurança dos envolvidos, da edificação e do entorno da obra;
- analisar todas as características originais, e funções, da edificação em questão;
- registrar toda a situação da edificação, antes e depois da obra, bem como processos usados;
- prevenir a perda de desempenho que pode ocorrer devido às alterações da estrutura condominial.
Por que surgiu a NBR 16280?

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O vigor dessa norma, originalmente datado como NBR 16280/2014, surgiu com o intuito de garantir mais segurança para qualquer tipo de obra e reforma que acontecessem em condomínios em todo país.
O apelo para medidas nessa proporção se deu após um sério desabamento de um prédio no Rio de Janeiro, destacando a importância de se respeitar as estruturas prediais independentemente do empreendimento, bem como padronizar reformas.
Imagine que, sem nenhum tipo de fiscalização, qualquer pessoa pudesse realizar reformas em seus apartamentos de maneira desordenada, e acabasse derrubando uma coluna de sustentação que comprometesse um prédio por completo?
Situações como essa poderiam terminar em desastres e até no comprometimento da integridade dos moradores do local – tragédias que devem ser evitadas.
NBR 16280 atualizada: Qual a principal mudança gerada pela atualização em meados de 2015?
Como citamos, a última atualização da Norma Brasileira 16280 foi no ano de 2015, trazendo considerações importantes acerca de como devem ser realizadas reformas e obras em edificações no geral.
Aqui, a perspectiva que nos interessa é a de reformas prediais e, com a nova versão da descrição da ABNT, fica determinado que, dentro de uma unidade habitacional, o responsável legal por uma obra ou reforma deve apresentar a documentação relacionada.
Antes da atualização, os documentos obrigatórios eram de responsabilidade do síndico, mesmo que para que obras dentro dos apartamentos.
Ou seja: documentos como o ART ou RRT, quando sobre obras dentro das unidades habitacionais, passam a ser de responsabilidade do condômino.
Qual é a abordagem da norma NBR 16280 a respeito de obras em condomínios?
A Norma Brasileira 16280 diz respeito a obras e reformas em qualquer tipo de edificação, em um contexto mais amplo; entretanto, devemos analisar de que forma ela se aplica em condomínios.
A primeira consideração é a de que todo tipo de intervenção na estrutura condominial, como citamos, deve ser comunicada, e aprovada, pelo síndico responsável pela gestão no momento.
Quando falamos de obras condominiais, é entendido pela NBR que é qualquer tipo de mudança na estrutura predial que envolva reparação, melhoria ou ampliação das condições do espaço.
Algumas obras devem ser acompanhadas por especialistas da área, a opinião deles, em obras de menor porte, pode ser solicitada pelo síndico, se ele assim julgar necessário.
Segundo a NBR 16280, quais obras em apartamento precisam de ART?
A Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) é um dos documentos solicitados pela NBR 16280 para que uma obra ou reforma possa ser realizada dentro do condomínio.
Fazem parte da lista de obras que demandam essa documentação:
- aberturas de portas;
- perfurações de lajes;
- instalação de banheira;
- instalação de ar-condicionado;
- reparos ou instalação de qualquer saída de gás;
- alterações de local de saídas elétricas e hidráulicas;
- fechamento ou instalação de vidros em varandas e sacadas;
- troca de revestimentos que demandam alto impacto e ferramentas como marretas.
Que documentos devem ser apresentados em caso de obra?

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Para que uma reforma condominial ocorra de acordo com as exigências da NBR 16280, ela deve seguir um processo definido e que abrange uma documentação específica.
São os documentos essenciais:
- escopo da obra;
- planejamento formal da reforma;
- cronograma com etapas e previsões;
- ART e RRT, conforme a demanda da obra;
- termo de encerramento ao final da reforma realizada.
O detalhamento da obra em questão deve ser elaborado de acordo com a demanda a ser realizada, bem como o acompanhamento dos especialistas.
Em resumo, quais são os cuidados que um proprietário deve ter numa reforma?
O dono de uma unidade habitacional deve estar ciente da sua responsabilidade ao iniciar uma obra no condomínio, garantindo a sua segurança, a dos prestadores de serviço envolvidos, e dos demais moradores do local.
Antes de iniciar a obra ou reforma, o proprietário deve seguir tudo o que estiver descrito na convenção condominial, de acordo com o previsto no regimento interno.
Além disso, como determina a NBR 16280, o síndico ou administrador deve ser notificado, e a obra só poderá começar após a aprovação do mesmo.
Durante a realização da obra ou reforma, o cronograma apresentado deve ser seguido, com o cuidado e respeito às regras condominiais e o especificado pela NBR.
Além disso, um detalhe importante: quando a obra chegar ao fim, o manual de uso, operação e manutenção do edifício deve ser atualizado, bem como o manual do proprietário, destacando as modificações resultantes da reforma.
Quais são os cuidados que um síndico deve ter?
Além do proprietário da unidade habitacional, o síndico deve estar ciente das suas responsabilidades em casos de reformas no espaço condominial.
Além disso, quando as obras são feitas em áreas comuns, é o síndico ou administrador o responsável pela série de cuidados que envolvem obras e reformas no condomínio.
Confira quais são esses cuidados, de acordo com as etapas da obra:
Antes de iniciar a obra de reforma
É de obrigação do síndico disponibilizar a convenção condominial e o regimento interno do condomínio para todos antes da obra, destacando pontos relevantes nesses documentos para a execução da obra.
Ele também deve receber a documentação relacionada, que é essencial para a execução da obra; além disso, deve zelar por essa documentação e armazená-la pelo tempo que for necessário;
O síndico também deve informar aos condôminos e funcionários do ambiente condominial da reforma ou obra que vai iniciar, descrevendo o cronograma e disponibilizando para tirar dúvidas acerca do planejamento.
Durante a obra de reforma
São obrigações do síndico durante uma obra ou reforma condominial:
- tomar providências cabíveis em casos de risco durante a obra;
- pausar a obra se houver alterações no escopo previsto, fazendo uma nova análise das mudanças;
- realizar as considerações técnicas necessárias em casos de interferências na segurança e integridade geral da edificação.
Após a obra de reforma
Quando encerrada a obra, o síndico deve, obrigatoriamente, cancelar a entrada de insumos e prestadores de serviços que foram necessários durante a execução da mesma.
Além disso, deve, também, receber o termo de encerramento da obra e demais documentos necessários, solicitando, ainda, o manual atualizado.
Por fim, deve arquivar a documentação relacionada à reforma, mantendo guardada para consultas futuras, se necessário.
Quais são as obrigações do síndico segundo a NBR 16280?

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A Norma Brasileira, em sua lista de considerações e exigências, apresenta as principais obrigações do síndico, no que compete às reformas e obras no espaço condominial.
São elas:
- aprovar e fiscalizar as obras;
- alertar em caso de descumprimento do cronograma previsto;
- aplicar multas e demais providências cabíveis, quando necessário;
- registrar qualquer tipo de irregularidade e, se necessário, mobilizar autoridades, tendo o poder de embargar a obra.
Conclusão
Hoje, você conferiu um guia completo sobre a NBR 16280 e suas principais implicações acerca de obras e reformas no condomínio.
Para que qualquer mudança estrutural no ambiente condominial seja realizada dentro da regularidade, gestores e síndicos devem ter conhecimento dessa NBR e suas exigências.
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