Novo Código de Processo Civil e os condomínios

No dia 18 de março de 2016, entrou em vigor o novo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), que substitui o antigo Decreto-Lei 1.608 do ano de 1939. Mas o que isso influencia no dia a dia dos condomínios? Agora, a regra para cobrança de inadimplentes está mais rígida e é preciso ficar atento para não ficar de fora das novas normas.
A dívida de condomínio disparou em meio à crise econômica enfrentada pelo Brasil, pois, de acordo com o Código Civil, só era possível cobrar 2% de multa ao mês para um morador inadimplente. Tendo em vista essa situação, muitas famílias com dificuldade financeira optavam por não pagar o condomínio em detrimento de outros custos mensais, como alimentação, saúde e educação. E, mesmo quando o condomínio acionava o morador inadimplente judicialmente, esse processo poderia demorar mais de 5 anos até que o condomínio pudesse reaver o valor em débito.
Mas, agora, não pagar a dívida com o condomínio está muito mais difícil. Com o novo Código de Processo Civil, basta um mês de atraso para o condomínio pedir à Justiça a penhora dos bens do devedor.
Confira abaixo tudo sobre o novo Código de Processo Civil:

Código de Processo Civil x Código Civil

Ainda resta muita dúvida sobre a diferença entre o Código Civil e o Código de Processo Civil. Para entendê-la bem, primeiro é necessário compreender também o Código Penal.
Código Penal – Decreto-lei No 2.848, de 7 de dezembro de 1940
Estabelece de forma clara e taxativa os crimes que não serão tolerados pela sociedade, fixando penas e formas de imputação da responsabilidade.
Código Civil – Lei de No 10.406, de 10 de janeiro de 2002
É encarregado de estabelecer regras para a vida em sociedade, direitos e obrigações complementares à Constituição, e os ritos a serem seguidos no cumprimento de algumas obrigações. Age no dia a dia da pessoa fora do judiciário. Assim, se você quer locar um imóvel ou vender seu carro, por exemplo, este código contém as regras.
Código de Processo Civil – Lei Nº 13.105, de 16 de março de 2015
Fixa o procedimento para a solução litigiosa dos conflitos pelo juiz. É nele que está estabelecido como devem ser propostas as ações judiciais, formalização das partes e o que é permitido ou não. Age somente na esfera judicial civil. Assim, se uma pessoa precisa entrar com ação judicial de cobrança de uma dívida, deve seguir a normatização deste código.

Entendendo a novidade para condomínios

As taxas de condomínio, antes do novo Código de Processo Civil, se dava por uma ação de conhecimento, ou seja, uma ação que tem por objetivo criar provas suficientes para que o juiz conclua que o débito é legítimo.
O problema é que esse procedimento poderia levar até 8 anos, uma vez que o devedor fazia de tudo para que o processo demorasse o máximo possível, adiando assim o pagamento da dívida. Somente depois de todo esse processo é que a fase de cobranças, ou seja, a fase de execução do processo, pode ser iniciada.
Atualmente, esse procedimento inicial não é mais necessário, agora que as contribuições condominiais ganharam o status de Título Executivo Extrajudicial. Sendo assim, o processo de cobrança se inicia direto na ação de execução, o que encurtará o processo e trará muitos benefícios às finanças do condomínio.
Ao identificar uma inadimplência, o síndico deve continuar com o processo tradicional, que é conversar com o morador devedor a fim de tentar solucionar a situação amigavelmente. Caso isso não surta efeito, e em três meses a dívida estiver só aumentando, é hora de acionar o morador judicialmente.
Após o início da ação, o juiz irá determinar a citação do devedor para pagar o débito em 3 (três) dias.
Art. 829.  O executado será citado para pagar a dívida no prazo de 3 (três) dias, contado da citação.
O não atendimento a essa citação poderá resultar em consequências drásticas para o devedor, em especial devido à penhora de conta bancária, veículo ou do próprio imóvel para posterior leilão.
Art. 835.  A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem:
I – dinheiro, em espécie ou em depósito ou aplicação em instituição financeira;

II – títulos da dívida pública da União, dos Estados e do Distrito Federal com cotação em mercado;
III – títulos e valores mobiliários com cotação em mercado;
IV – veículos de via terrestre;
V – bens imóveis;
VI – bens móveis em geral;
VII – semoventes;
VIII – navios e aeronaves;
IX – ações e quotas de sociedades simples e empresárias;
X – percentual do faturamento de empresa devedora;
XI – pedras e metais preciosos;
XII – direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia;
XIII – outros direitos.
Além disso, outra novidade que o novo Código de Processo Civil traz é a possibilidade de, na própria petição inicial, o advogado já incluir o pedido para que o juiz mande inscrever o nome do devedor no cadastro dos inadimplentes:

• 3o A requerimento da parte, o juiz pode determinar a inclusão do nome do executado em cadastros de inadimplentes.

Título Executivo Extrajudicial

É preciso ressaltar o motivo do processo de cobrança de inadimplentes mudar radicalmente com a nova versão do Código de Processo Civil: a partir dela, o boleto da taxa condominial passou a ser reconhecido como um Título Executivo Extrajudicial.
Segundo a Lei Nº 13.105, de 16 de março de 2015 CAPÍTULO IV:
Art. 784.  São títulos executivos extrajudiciais:
X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;
Os Títulos Executivos Judiciais são aqueles proferidos pela Justiça, ou seja, uma sentença ou um acordo extrajudicial homologado judicialmente, por exemplo. Sendo assim, para reaver quantias de Títulos Executivos Judiciais, primeiro é preciso haver um ação para apurar se realmente há um devedor e uma dívida.
A partir do momento que as contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio passaram a ser vistas como Títulos Executivos Extrajudiciais, é possível constatar um débito sem a necessidade de ingressar em uma ação para apurar se realmente o autor tem ou não direito sobre o valor reclamado. Agora, basta acionar o devedor através de uma execução forçada para que o condomínio receba quanto vale o título. Isso faz com que o condomínio receba o dinheiro devido muito mais rapidamente.
Resumidamente, a partir de agora o condomínio não precisará provar que o condômino está inadimplente através de uma ação na Justiça – que pode demorar anos; o processo já inicia na etapa em que a Justiça aciona o condômino inadimplente através da penhora.

Passo a passo para iniciar a ação de execução em condomínio

Por mais que o novo Código de Processo Civil tenha melhorado muito o caminho para o condomínio recuperar o valor devido pelos moradores inadimplentes, o síndico ainda precisa ficar atento à forma de iniciar uma ação de execução.
Se uma unidade demorar um dia para pagar a taxa de condomínio, não significa que ela irá se tornar um inadimplente inveterado. Pode ter acontecido um atraso simples no pagamento da conta, que poderá ser quitada rapidamente. Sendo assim, não é interessante que o síndico inicie uma ação de execução contra todo e qualquer morador que deixou de pagar a taxa do condomínio. A ação de execução deve ser a última das providências, quando todos os outro métodos não tiverem surtido efeito. Veja o passo a passo:
1 – Uma semana depois do vencimento, o síndico envia uma carta amigável, já com o boleto para pagamento logo após o vencimento da taxa, diminuindo e muito o número de inadimplentes.
2 – Um mês depois do vencimento, o síndico envia outra carta, dessa vez deixando claro que há um débito a ser quitado e que, caso não seja quitado nos próximos dias, o condômino será acionado em uma ação executiva.
3 – O síndico levanta os documentos necessários para dar início à ação e contata o advogado. Os documentos são:

• Convenção do condomínio
• Ata de eleição do síndico
• Ata onde ficaram determinados e aprovados os valores das contribuições
• Boletos das contribuições
• Matrícula do imóvel

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