Quando as pessoas começaram a viver em comunidade, inicialmente em prédios bem pequenos, as leis precisaram se adaptar ao novo estilo de habitação. Um mesmo local abrigava várias famílias diferentes, com espaços comuns e privados. Nesse sentido, foi instituído o conceito de Condomínio Edilício.
Com a instituição de condomínio, de acordo com o Código Civil, há a definição da autonomia dos proprietários sobre os seus imóveis, da convivência dos condôminos na área coletiva do prédio, dos direitos de cada um em relação ao terreno, às áreas comuns, dos deveres e do repasse da administração.
Sendo assim, a criação do condomínio é o momento em que passa a existir espaços comuns e individuais no edifício. Isso ocorre logo após a averbação da construção do empreendimento no Cartório de Registro de Imóveis. A título de exemplo, uma pessoa que constrói um prédio de 5 andares, com dois apartamentos por andar, é proprietária de um único imóvel. Apesar de materialmente existir 10 apartamentos, no mundo jurídico há apenas um imóvel. Com a instituição do condomínio, obrigatoriamente registrada no registro imobiliário, nascem as unidades autônomas sempre vinculadas a uma fração ideal do terreno.
Além disso, o prédio só consegue criar um CNPJ com a instituição do condomínio. Ele é importante porque, apesar de não pagar imposto de renda (é associação sem fins lucrativos), vai reter o dos funcionários na fonte. Além disso, somente com o CNPJ será possível contratar funcionários, realizar compras com nota fiscal e instalar ligação pela companhia de água, luz e telefone, por exemplo.
Porém, nem todas as edificações precisam instituir um condomínio. Para fazer todo o processo de instituição é necessário que haja uma área de uso comum e uma área de uso particular, ou seja, se não houver área de uso comum não há como se instituir um condomínio. Mas o conceito de áreas comuns, nesse caso, não se refere às áreas de lazer do condomínio, e sim a qualquer área comum, como portaria, hall de entrada, quintal compartilhado, etc.
Desejo comentar que, o condomínio não tendo registrado a sua convenção, portanto não sendo considerado edilício, vive, existe, em uma condição social semelhante aos casais que não casam, vivem juntos. Sua existência, condomínios e casais é garantida por CNPJ e CPF respectivamente. Ao necessitar de representação judicial, têm a sua disposição somente a Constituição Federal. Todos os demais benefícios jurídicos que as demais leis amparam ficam condicionados aos condomínios da regularização nos termos da lei.