Todo empreendimento residencial precisa ter um fundo de reserva condominial, e existe uma legislação específica para gerir de que forma essa reserva deve ser armazenada, calculada, e suas funções.
É por meio dessa “poupança” que a gestão condominial pode arcar com despesas emergenciais, aquelas que não estão compreendidas na previsão orçamentária anual, feita pela administração.
O fundo de reserva do condomínio é composto pela contribuição mensal dos moradores, que devem estar cientes de quanto da parcela da taxa condominial é destinada para esse montante, bem como as entradas e saídas dos valores nos cofres.
Por esse e mais uma série de outros motivos é que o síndico e o administrador do espaço, em seu período de gestão condominial, devem estar cientes da legislação envolvida no fundo de reserva, conhecendo suas obrigações jurídicas e tributárias.
Como esse assunto costuma gerar diversas dúvidas, a equipe da Nextin, o melhor e mais completo sistema de gestão condominial, preparou esse conteúdo especial!
Confira nosso guia completo sobre fundo de reserva do condomínio e legislação correspondente, e fique atualizado sobre esse tema.
Acompanhe até o final e boa leitura!
O que é fundo de reserva no condomínio?
Assim como pessoas físicas e até empresas possuem suas contas de poupança, cumprindo o papel de reserva de emergência, o condomínio também conta com essa mesma prática.
O fundo de reserva do condomínio existe para custear despesas eventuais e extraordinárias – sempre de caráter emergencial.
É esse fundo que oferece suporte financeiro para gastos que não estavam previstos na relação de orçamento do local, deixando a gestão sempre preparada para gastos extras.
Qual a diferença entre o fundo de obras e fundo reserva?
Se o fundo de reserva do condomínio arca com despesas extras e eventuais, para que serve, então, o fundo de obras?
O fundo de obras é uma taxa extra que deve ser comunicada aos condôminos para cobrir os custos envolvidos em uma obra que está sendo planejada, como a reforma da churrasqueira ou a ampliação de alguma área comum, por exemplo.
Logo, o fundo de obras não é uma despesa constante: ele só existe quando uma nova obra no condomínio começa a ser planejada.
Para que serve e qual a destinação do fundo de reserva do condomínio?
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O objetivo essencial do fundo de reserva de um condomínio é garantir que o espaço tenha suporte financeiro para arcar com despesas eventuais.
Isso permite maior tranquilidade e segurança em casos de emergências, como obras, manutenções urgentes, e demais demandas financeiras.
Como fundos de reservas específicos podem ser usados?
Para ser utilizado o valor existente no fundo de reserva do condomínio, a despesa precisa estar de fora da previsão orçamentária do calendário em questão.
Isso quer dizer que a quantia só pode ser solicitada em situações de emergência: imagine que um cano estoure, ou um grande vazamento é identificado, ou um elevador quebre.
Além de casos assim, se por acaso o condomínio entra em total estado de complicação financeira, sem verba para arcar com as despesas já previstas, o fundo de reserva também pode ser acionado.
Fundo de reserva do condomínio: legislação
Como citamos no início do artigo, o fundo de reserva do condomínio conta com uma legislação específica para direcionar a organização e a utilização da reserva, bem como as regras que os síndicos e administradores devem cumprir.
Nesse caso, a lei responsável é a de número 4.591/64, que é conhecida como Lei do Condomínio.
A Lei do Condomínio determina que é a própria convenção condominial que deve estipular regras e normas para a quantia que vai no fundo de reserva do condomínio.
O que diz o Código Civil sobre fundo de reserva?
Acompanhando a Lei do Condomínio, o Código Civil brasileiro não regula como funciona o fundo de reserva de cada condomínio, permitindo que a legislação interna decida de que forma será direcionada a poupança.
Qualquer tipo de mudança, consideração ou direcionamento do fundo de reserva deve ser decidido em reunião com os condôminos, que aprova as medidas em assembleia.
Além disso, é por meio dessas reuniões que é decidido se o fundo será permanente ou por um determinado prazo, bem como a sua finalidade.
Quórum mínimo e votação do fundo de reserva (condomínio)
Em reunião da assembleia condominial, apenas com a aprovação de ⅔ dos condôminos é que é possível instituir um fundo de reserva para o espaço.
É nesse momento que a gestão apresenta, também, para que servirá essa quantia arrecadada, além de apresentar a taxa a ser paga e outros objetivos planejados.
Lei n° 4591/62 – Quanto um condomínio deve ter de fundo de reserva?
Dentro do valor da arrecadação condominial, a lei determina que a taxa estipulada para cobrança dos condôminos deve ser entre 5% e 10% do valor pago ao condomínio.
Quanto ao valor total da quantia do fundo de reserva, é a própria convenção condominial que deve definir um valor, e deixar detalhado para todos os condôminos.
Inquilino ou proprietário: quem deve pagar pelo fundo de reserva? (Legislação)
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Se é instaurado um fundo de reserva no condomínio, é obrigatório ao condômino arcar com as contribuições mensais.
No entanto, conforme a lei de número 8245/91, a quantia a ser paga para o fundo de reserva só pode ser responsabilidade do inquilino quando for necessária a reposição deste, em caráter parcial ou total dos valores.
Porém, levando em consideração o previsto na Lei do Inquilinato, o locador é quem é o responsável por arcar com todas as despesas extraordinárias do condomínio, restando ao locatário arcar com as despesas ordinárias.
Quanto é o valor da contribuição para o fundo de reserva de um condomínio?
Uma dúvida comum para gestores condominiais, e também para os proprietários dos imóveis do local, é saber quanto deve ser o fundo de reserva, ou seja, a sua quantia.
Como citamos no decorrer do artigo, é a convenção condominial quem determina o valor a ser arrecadado com o fundo de reserva, considerando que ele será temporário, e destacando, obrigatoriamente, a sua finalidade para todos os condôminos.
Ainda, reforçamos que o pagamento deve ser de uma taxa entre 5% a 10% da taxa condominial.
Convenção condominial: quando o fundo de reserva pode ser utilizado?
Antes de saber quando o fundo de reserva poderá ser utilizado, em convenção condominial o síndico e os condôminos devem decidir qual será a finalidade dessa poupança.
Se o valor a ser arrecadado for destinado a uma obra específica, assim que for alcançado o valor necessário para a realização da mesma, poderá ser feito uso do fundo angariado.
Agora, se o fundo de reserva for utilizado em uma situação de despesa extraordinária, que surgir como uma emergência, a gestão pode fazer uso do valor no momento que acontecer a demanda.
Destacamos, ainda, que o fundo de reserva não pode ser utilizado, de forma alguma, para despesas de caráter ordinário, as que fazem parte da rotina do condomínio – pois, para tais, existe a taxa condominial, paga pelos moradores.
Como usar corretamente o fundo de reserva condominial
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Quando chegar o momento da utilização dos valores arrecadados para o fundo de reserva, a gestão do condomínio deve, obrigatoriamente, comunicar os condôminos em até 30 dias da utilização, bem como a destinação do dinheiro.
É indicado que seja convocada uma assembleia para apresentar a retirada e fazer quaisquer outras considerações relacionadas a essa pauta.
Ainda, existem condomínios que segmentam seus fundos de reserva criados, separando-os de acordo com finalidades específicas do condomínio, como fundos de reserva para compra de equipamentos, fundo para pintura de fachada e, o mais famoso, o fundo de obras.
Evitando erros comuns e suas possíveis consequências
Todo gestor ou síndico sabe o quanto é delicado lidar com dinheiro, ainda mais em larga escala, como acontece em condomínios.
Por isso, toda atenção e cuidado é válida na prestação de contas, evitando problemas com os condôminos, e até mesmo na esfera judicial.
Deve ser sempre evitado o pagamento de despesas ordinárias com o fundo de reservas, a fim de evitar problemas; outra dica importante é criar uma conta bancária exclusivamente para o fundo de reserva, o que facilita o controle financeiro e outras obrigações contábeis.
Mais dicas sobre o fundo de reserva do condomínio e legislação
Uma consideração importante acerca do fundo de reserva é não deixar que a instituição dele aconteça somente quando surgir uma emergência: o ideal é que ele esteja sempre lá, para que se possa contar com maior saldo em caixa no momento de uma emergência.
Ainda, é importante evitar mais de um fundo de reserva, para não pesar no bolso dos condôminos e evitar a inadimplência.
Como calcular / contabilizar o valor do fundo de reserva de condomínio
O valor do fundo de reserva é estipulado de acordo com o valor da taxa condominial, paga mensalmente pelos moradores.
Dentro desse valor, deve ser cobrado uma quantia que abrange entre 5% e 10% da taxa condominial.
Independentemente de como funcionará o cálculo, todas as considerações acerca do fundo de reserva do condomínio devem ser descritas em reunião condominial, em uma assembleia.
Conclusão
E então, tudo certo sobre o fundo de reserva do condomínio e como ele deve funcionar?
É essencial que todo condomínio conte com um fundo de reserva, para manter o condomínio sempre preparado para eventuais imprevistos.
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