As assembleias são reuniões periódicas em que os proprietários, moradores e síndico se juntam para deliberar sobre assuntos de interesse comum.
Elas podem ser convocadas pelo síndico ou por ¼ dos condôminos, mas é preciso ficar atento, pois existem dois tipos de assembleias: as ordinárias e as extraordinárias.
Muitos dos próprios moradores não sabem das diferenças entre assembleia ordinária e extraordinária, nem quais as pautas que devem ser discutidas em cada um desses tipos de reunião condominial.
Ainda, é essencial tirar essa dúvida, uma vez que a participação dos condôminos é muito importante para tratar de questões chave para o pleno funcionamento do condomínio.
Por isso, a equipe Nextin preparou um conteúdo especial sobre esse tema: um guia completo sobre assembleia ordinária e extraordinária.
Acompanhe abaixo e tire todas as suas dúvidas sobre o tema.
Boa leitura!
Tipos de assembleia de condomínio
Para que haja uma boa comunicação entre todos os presentes no ambiente condominial (moradores, síndico, administradores e prestadores de serviços) as assembleias de condomínio são momentos importantes nessa rotina.
É por meio dessas reuniões que são debatidos temas de grande importância para o funcionamento do espaço, bem como é o local onde os moradores podem apresentar sugestões, insatisfações e demais temas afins.
As assembleias condominiais são classificadas em ordinárias e extraordinárias – e é sobre as diferenças entre elas que vamos tratar logo abaixo.
O que é uma assembleia ordinária
A assembleia geral ordinária, também chamada de AGO, é uma reunião condominial, cuja realização é prevista em Lei, e que acontece uma vez por ano, por meio de convocação do síndico responsável.
Os tópicos que devem estar presentes em uma assembleia ordinária são:
- prestação de contas;
- eleição do síndico do condomínio;
- orçamento condominial detalhado.
O que é uma assembleia extraordinária
Já a assembleia extraordinária pode ser realizada a qualquer momento do ano, inclusive mais de uma vez, podendo ser convocada, além do síndico, também pelos condôminos, desde que na quantidade mínima de ¼ deles.
Justamente por seu caráter emergencial, a assembleia extraordinária de condomínio é para tratar de assuntos que são urgentes e que devem ser resolvidos o mais rápido possível.
Geralmente, são demandas como obras emergenciais e questões que não podem esperar que são tratadas na convocação de uma assembleia extraordinária.
Qual é a diferença entre assembleia ordinária e extraordinária?
Foto: Shutterstock
Ambos os tipos de assembleia são para reunir síndico e moradores em um propósito em comum: o funcionamento pleno do condomínio e a tranquilidade no espaço.
Porém, é preciso estar ciente das principais diferenças entre elas.
Para começar, cada uma tem um direcionamento acerca das pautas: em uma assembleia ordinária, tratam-se de questões mais esclarecedoras e administrativas, enquanto na assembleia extraordinária, assuntos emergenciais.
Ainda, a frequência de cada tipo de assembleia varia: as assembleias ordinárias acontecem apenas uma vez ao ano, enquanto as extraordinárias podem ser convocadas a qualquer momento.
A convocação também é uma parte importante: a assembleia ordinária é convocada anualmente apenas pelo síndico; já as extraordinárias, podem ser convocadas pelos moradores, com a mobilização de, no mínimo, ¼ deles.
Também acerca das diferenças, a assembleia extraordinária não permite a participação de inquilinos e não é prevista em Lei, ao contrário da assembleia ordinária.
Legislação sobre assembleia ordinária e extraordinária
A Lei 4.591/64, famosa Lei dos Condomínios, deixava claro qual era a função de cada uma das assembleias.
A ordinária deveria ser realizada uma vez por ano a fim de aprovar o orçamento anual do condomínio.
Já a extraordinária poderia ser convocada sempre que houvesse necessidade e, apenas nesse tipo de convocação, seria permitido modificações na Convenção.
Quando o Novo Código Civil entrou em vigor, em 2003, muita coisa mudou.
Agora as nomenclaturas já não são tão importantes e não existe uma distinção tão grande entre os dois tipos de assembleia.
Assembleias ordinárias (Art. 1350)
No novo Código Civil, as assembleias ordinárias não são mencionadas.
O documento apenas a descreve, mas sem lhe atribuir nenhum nome específico, como citamos abaixo:
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
Assembleias extraordinárias (Art. 1.355)
Quanto às assembleias extraordinárias, há apenas uma menção:
Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.
Ainda é obrigatório fazer uma assembleia anual para prestar contas, aprovar o orçamento, alterar o regimento interno e eventualmente eleger um substituto.
Também continua existindo um outro tipo de assembleia que deve ser realizada sempre que necessário, e que também pode ser convocada pelos condôminos.
Mas não existem barreiras quanto ao que pode e o que não pode ser deliberado em cada uma, desde que sejam respeitadas as regras previstas tanto na lei quanto na Convenção Condominial.
Como fazer uma assembleia geral?
Para a convocação de uma assembleia geral, o síndico deve seguir algumas regras previstas no próprio Código Civil, visando a realização transparente, ética e organizada das assembleias condominiais.
Uma dessas regras prevê que, se o síndico não convocar a assembleia, ¼ dos condôminos podem fazê-lo.
Ainda, se a assembleia não se reunir, é o juiz quem decide, a requerimento de qualquer condômino solicitante.
Além de seguir o Código Civil, o síndico deve seguir alguns outros tópicos acerca de como fazer uma assembleia geral; confira:
- promover a divulgação da ata de Assembleia Geral;
- elaborar um edital de convocação para a assembleia;
- conduzir a reunião de maneira imparcial e evitando conflitos;
- notificar a todos os interessados a data e horário previstos para a reunião condominial.
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Quando a assembleia ordinária deve ocorrer?
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A assembleia geral ordinária, que debate temas como a prestação de contas e eleição de síndico, ocorre uma vez por ano.
Essa data é definida e divulgada pelo síndico seguindo os critérios que vamos explicar logo abaixo.
Como deve ser convocada a reunião ordinária?
Como previsto em Lei, a convocação de uma assembleia ordinária deve ser feita com antecedência, além de ser comunicada aos condôminos três vezes antes da assembleia, no mínimo.
Ainda, a convocação deve deixar claro:
- data e horário da assembleia;
- local e ordem das pautas do dia;
- assuntos que serão discutidos na assembleia ordinária.
E convocação de assembleia extraordinária do condomínio, como e quando pode ocorrer?
Quando existem questões de caráter emergencial e que devem ser resolvidas a curto prazo, a assembleia extraordinária pode ser convocada tanto pelo síndico quanto por ¼ dos condôminos.
Elas também devem ser avisadas com antecedência e comunicadas com assertividade e clareza a todos os moradores do local.
Assembleia ordinária pode ser virtual? E as extraordinárias, podem ocorrer em formato virtual?
De acordo com lei aprovada em março de 2022, devido às mudanças consequentes do período da pandemia, é permitido que as assembleias aconteçam na modalidade virtual.
Por meio de um sistema de gestão condominial eficaz e inteligente, as assembleias podem ser organizadas e realizadas online, desde que os condôminos envolvidos recebam notificações e direcionamentos de como essa reunião virtual irá ocorrer.
Quórum para assembleias ordinárias e extraordinárias
Para as assembleias ordinárias, que discutem eleição de um novo síndico e tratam da prestação de contas condominiais, existe um quórum mínimo para convocação.
25% dos condôminos podem se manifestar e solicitar a realização de assembleias ordinárias, no caso do síndico não fazê-lo.
Para alterações no regimento interno, a votação deve ser de um quórum mínimo de ⅔ dos condôminos.
No caso de destituição do síndico, só é válida para casos de maioria absoluta; o mesmo vale para aprovação de obras necessárias e obras úteis.
Como funciona a votação nas assembleias extraordinárias?
Para assembleias extraordinárias, o quórum também varia da mesma forma que ocorre nas assembleias ordinárias.
Ela acontece de acordo com as regras previstas em regimento interno e, é importante destacar, não permite a participação de inquilinos.
Exemplos de votação em reuniões extraordinárias
No que diz respeito a como funciona a votação em assembleias extraordinárias, a pauta em questão é que define o quórum da votação.
Confira os exemplos abaixo:
- obras necessárias e urgentes: se não forem despesas grandes e de altos valores, não precisam da aprovação condominial;
- obras tidas como úteis e que facilitam o uso comum: precisam da maioria simples do condomínio;
- obras voluptuárias: dependem de ⅔ de aprovação dos condôminos;
- mudança da destinação do edifício em seu propósito ou funcionamento: 100% da aprovação dos condôminos.
Um morador pode ser representado nas reuniões de assembleia?
Caso o morador não possa comparecer, por algum motivo, a uma assembleia condominial, ele pode enviar um representante no seu lugar.
Para que isso ocorra, o representante deve estar com a documentação que comprove essa representação, geralmente uma procuração assinada pelo próprio morador.
Quem pode convocar assembleia extraordinária?
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Como citamos ao longo do texto, devido ao caráter emergencial de uma assembleia extraordinária, a convocação pode ser feita tanto pelo síndico quanto pelos moradores.
Para que os moradores convoquem uma assembleia extraordinária, é preciso a mobilização de, no mínimo, ¼ dos moradores.
Com que frequência deve haver assembleia ordinária e extraordinária nos condomínios?
Em resumo, é obrigatório fazer uma assembleia geral pelo menos uma vez por ano, a fim de tratar da aprovação das contas do síndico em relação aos últimos 12 meses e da aprovação da previsão orçamentária.
E, à medida que forem aparecendo as demandas, poderão ser convocadas várias outras assembleias gerais durante o ano para tratar de qualquer assunto que seja de interesse do condomínio.
Em ambos os casos, não há necessidade de intitulá-las ordinárias ou extraordinárias.
Muito mais importante do que o nome, é a pauta da reunião: só poderão ser deliberados aqueles assuntos que estiverem previstos nela.
Conclusão
Agora você já tem um guia completo sobre assembleias ordinárias e extraordinárias, solucionando as principais dúvidas acerca desse tema.
A participação de todos os envolvidos nas assembleias, de maneira ética e organizada, deve ser estimulada sempre com foco em proporcionar um ambiente seguro e tranquilo para a moradia e convivência de todos.
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Em primeiro lugar desejo parabenizar pelo bom serviço prestado de ajuda aos condomínios. Agora quanto a denominação, ou melhor, falta de denominação legal para o tipo de assembleia ordinária desejo comentar, com a intenção também de colaborar que na realidade a única assembleia realizada obrigatoriamente por lei é a ordinária pois como o nome já diz, ela é DE ORDEM, por isto o nome ordinária. Como todas as outras não são DE ORDEM então são (EXTRA)ORDINÁRIAS.