Síndicos e condôminos: conheçam seus direitos e deveres

Conviver em comunidade pode sim ser uma experiência agradável e pacífica se todos fizerem sua parte, respeitando seus próprios limites e os dos outros. E a vida em condomínios não seria diferente. Por isso, o Novo Código Civil prevê os direitos e deveres dos síndicos e dos condôminos, e essa é uma maneira de ajudar a gerenciar a rotina dos moradores e dos gestores para que a convivência seja saudável e justa no espaço comum. Por falar em áreas comuns, destinadas ao lazer e ao descanso, elas também são contempladas nas regras, como em relação aos horários e as normas de utilização.
Vamos começar pelos condôminos, que além de usufruir de seus direitos, têm deveres estabelecidos por lei. Um dos deveres é o pagamento da taxa condominial todos os meses para que não seja multado ou, em caso de acúmulo de parcelas vencidas, possa ser acionado judicialmente. Listamos abaixo os demais direitos e deveres dos moradores para manter a tranquilidade e a segurança nos condomínios:
Artigo 1.335 – direitos:
I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.
Apesar desses direitos estarem previstos em lei, eles não são absolutos. No caso do inciso I, por exemplo, se o condômino violar as regras de convivência social ou utilizar sua unidade de forma contrária à destinação do imóvel, esse direito poderá ser suspenso.
A grande novidade desses artigos do Código Civil foi o inciso III, que não reconhece o direito do condômino deliberar em assembleia caso esteja em débito com o condomínio.
Artigo 1.336 – deveres:
I – contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
O inciso I desse artigo deixa muitos síndicos em dúvida. Nesse caso, o Código Civil sugere que os condôminos paguem suas despesas de acordo com a fração ideal, mas, se a Convenção disser algo diferente, prevalece a decisão da Convenção.
Os síndicos, por sua vez, responsáveis pela administração dos condomínios e por representar os moradores no que diz respeito a assuntos de interesse coletivo como o zelo pelo patrimônio e pela boa convivência, também precisam ficar atentos às suas atribuições, presentes no Código Civil – artigo 1.348:
I – convocar a assembleia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX – realizar o seguro da edificação.

• 1o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
• 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.

Se o condomínio possuir um subsíndico e um conselho fiscal, as normas sobre a atuação deles devem estar previstas no Regimento Interno, sendo que esses cargos não estão previstos na lei.
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