Um tema que costuma ser delicado para moradores e administradores condominiais, as obras de grande porte em condomínios devem ser muito bem planejadas e tratadas com muita seriedade em sua execução.
Isso porque todos têm que ter em mente que as obras condominiais serão benéficas para todo mundo, trazendo mudanças positivas para o condomínio e melhorando a vida de todos que moram ali.
Logo, todo o processo deve ser tratado com muita seriedade e responsabilidade, e isso demanda muita organização da parte dos responsáveis por iniciar e acompanhar o processo das obras.
É gestor condominial e ainda não sabe como fazer uma boa gestão de obras de grande porte em condomínios? Esse artigo é para você!
A equipe da Nextin preparou um conteúdo especial, um guia completo com tudo o que você precisa saber sobre esse assunto e dicas para ajudar com a gestão do seu condomínio.
Acompanhe até o final e boa leitura!
Legislação e regras para realização de obras em condomínio
Como em qualquer outro tipo de obras, as obras e manutenções condominiais contam com uma legislação que fiscaliza para que essas demandas sejam feitas da melhor maneira para todos os presentes no ambiente condominial.
Quando falamos de obras de grande porte em condomínios, é a NBR 16.280 que apresenta as regras e condições a serem consideradas.
A Norma Brasileira 16.280 determina, entre muitas outras coisas, que as obras condominiais devem passar por um aval do síndico, além da análise de um engenheiro e arquiteto, em determinados casos.
Isso vale para obras de grande porte em condomínios, e reformas pontuais no prédio como um todo e no apartamento de cada morador.
Além dessa, existem outras regras que devem ser seguidas no momento de iniciar uma obra no condomínio; confira as principais e suas considerações logo abaixo:
Qual a quantidade de votos para a aprovação de obras consideradas úteis?
Toda decisão de grande impacto para o ambiente condominial deve ser comunicada e votada em assembleia, já que elas são de extrema importância e dependem da aprovação de todos os condôminos.
Isso se aplica para as obras de grande porte em condomínios, onde os moradores devem aproveitar o momento da assembleia geral para discutir as condições e votar no andamento da obra.
O quórum para aprovação de obras no condomínio depende do tipo de obra a ser realizada:
- para obras necessárias, vale a maioria de votos dos presentes na assembleia (50% + 1);
- para obras úteis, a maioria de votos de todos os condôminos é a considerada (50% + 1);
- para obras voluptuárias, devem ser aprovados ⅔ de todos os condôminos.
Isso é o que diz o artigo 1.341 do código civil, que determina as condições para obras condominiais.
Obras de grande porte em condomínios: qual o horário permitido por lei?
O horário padrão costuma ser das 8h às 17h na maioria dos condomínios, mas isso pode variar de acordo com o regimento interno de cada espaço.
Esse horário pode, ainda, ser apenas em dias úteis, de segunda a sexta, tendo variações no sábado e completa proibição de ruídos no domingo.
Isso vale tanto para as obras de grande porte em condomínios, quanto para obras pontuais, de cada morador em seus apartamentos.
Documentos necessários para as obras
Respeitando o que diz a NBR 16.280, existem alguns documentos básicos que fazem parte do que é exigido antes de iniciar uma obra no condomínio: eles são o ART e o RRT.
Qual a diferença entre ART e RRT?
A diferença entre ambos está na função de cada um.
O ART, sigla para Anotação de Responsabilidade Técnica, é feito apenas pelo responsável técnico pela obra, sendo ele um engenheiro, agrônomo, geólogo, registrado no CREA.
Já o RRT, que é o Registro de Responsabilidade Técnica, serve para comprovar a execução de projetos, assinados por profissionais da Arquitetura e do Urbanismo, registrados no CAU.
Quais tipos de obras precisam de ART no condomínio?
Abaixo, listamos as principais obras que devem contar com uma Anotação de Responsabilidade Técnica para serem executadas:
- perfuração de laje;
- instalação de banheira;
- retirada de revestimentos;
- instalação de ar-condicionado;
- mudanças estruturais na unidade;
- alterações em instalações de gás;
- envidraçamento de sacadas ou varandas;
- construção de cozinha americana ou porta;
- mudança de lugar de chuveiros, tomadas e torneiras;
- uso de ferramentas de alto impacto, como marretas e betoneiras.
Logo, para obras com essas características, o síndico responsável deve providenciar o ART e demais documentos necessários, para que a obra ocorra com legalidade.
Dicas para a boa gestão de obras de grande porte em condomínios
Para que as obras de grande porte em condomínios ocorram sem problemas e respeitando o espaço de todos, algumas dicas são bem-vindas e podem ajudar nesse processo.
Separamos algumas delas logo abaixo; confira:
Aprovação
Como citamos anteriormente, as obras precisam ser aprovadas pelo síndico e em assembleia condominial, dependendo do seu porte, de acordo com as regras previstas em legislação.
Certifique-se de sempre seguir o que estipula o Código Civil, a fim de evitar problemas com os moradores e demais pessoas que serão impactadas pela obra em questão.
Inclusive, os moradores devem ser avisados do período de duração da obra, bem como serem instruídos a falar com algum responsável em caso de dúvidas ou reclamações.
Planejamento
Aqui, o síndico ou administrador responsável pelo condomínio deve procurar uma equipe profissional de acordo com a demanda da obra.
É esse especialista que vai analisar o local a ser reformado, indicando o que deve ser feito, quais os materiais necessários, o tempo estimado para a obra, além das etapas pelas quais a reforma vai passar.
Com esse planejamento em mãos, o síndico consegue passar um posicionamento exato aos moradores do condomínio, além de conseguir organizar melhor despesas relacionadas à demanda.
Quem paga pela obra?
Isso vai depender da forma como o condomínio deseja pagar por essa despesa.
É possível juntar toda a verba necessária para o pagamento da obra, a fim de evitar dívidas.
Em outros casos, é possível contar com empresas que realizam o parcelamento do serviço, o que pode ser vantajoso dependendo de quanto o condomínio tem em caixa disponível.
Os valores gastos em obras costumam ser os que ficam reservados em fundos condominiais já destinados à obras, ou fundos de reservas.
Contratação
É interessante que a gestão do condomínio tenha, ao menos, cerca de três ou quatro orçamentos para apresentar em assembleia, antes de decidir por uma empresa para realizar as obras de grande porte.
Quando estiver fazendo a pesquisa por empresas responsáveis, certifique-se de buscar pelas referências delas e outros serviços feitos anteriormente, para ter certeza de estar fechando negócio com uma empresa de confiança.
Cuidados ao contratar: o que solicitar para a empresa responsável pela obra
A empresa especialista deve saber como funcionam as demandas de obras de grande porte em condomínios, ajudando o síndico a montar um memorial da obra.
Além disso, para a garantia de estar trabalhando com uma empresa de confiança, antes da assinatura do contrato verifique os seguintes documentos da prestadora do serviço:
- certidão negativa de protesto em cartórios;
- certidão negativa de débitos junto à Receita Federal;
- certidão negativa na justiça previdenciária e também trabalhista;
- contrato social da empresa, para ter ciência de quem é seu responsável legal.
Acompanhamento da obra
Geralmente, o próprio síndico ou administrador do condomínio fica responsável por acompanhar o andamento da obra.
Porém, em casos de obras muito complexas ou que levam muito tempo para terminar, é possível optar por terceirizar um serviço que acompanhe a demanda, oferecendo até um suporte aos moradores em casos de dúvidas e reclamações quanto à obra.
Administração organizada
Todo síndico sabe o quanto é difícil tocar obras de grande porte em condomínio; demandam muita logística, organização e esforço.
Por isso, além de uma equipe dedicada e uma empresa responsável e comprometida, ter um auxílio na gestão condominial traz ainda mais segurança na hora de realizar esse tipo de serviço.
Dica bônus: um sistema de gestão condominial é essencial para gerir as obras!
Na hoa de gerir as obras de grande porte em condomínios, contar com um sistema de gestão muda a vida do síndico e de todos os envolvidos no serviço!
Para isso, apresentamos o Nextin Home: a melhor opção para tornar o seu condomínio ainda mais otimizado, organizado e inteligente.
Com o módulo obras, é possível acompanhar a obra do momento, verificar a aprovação do síndico e, por meio do sistema integrado de comunicação, notificar os moradores das etapas da obra, reuniões e assembleias, e tudo o mais que for relacionado ao ocorrido.
Além disso, é possível controlar entradas e saídas de prestadores de serviço envolvidos na obra, garantindo mais agilidade na portaria e segurança para os moradores.
As obras de grande porte em condomínios nunca mais serão as mesmas depois do Nextin Home!
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Conclusão
Agora você já sabe tudo sobre obras de grande porte em condomínios e como lidar com esse tipo de demanda!
Para que esse serviço seja realmente benéfico para todos os moradores, é interessante que ele ocorra de maneira transparente e sem perturbações para todos os envolvidos, trazendo mais harmonia para o ambiente condominial.
Esperamos que você tenha gostado do artigo!
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